내 보증금 지키는 최우선,우선변제권
어렵게 모은 돈과 대출을 더해서 전세를 구하는 경우가 대부분입니다. 대부분의 전월세 거래에 있어 원활하게 진행이 되어 간과하시는 분들이 계시는데요!!!! 만약을 대비하여 내 보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 방법인 최우선, 우선변제권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
최우선변제란?
임차인이 주택 점유+전입신고+해당 지역 소액 임차보증금 내+배당신청을 하게 되면 임차 보증 중 선순위 채권으로부터 우선하여 변제받는 금액을 최우선변제라고 합니다.
해당 주택이 경매 진행되면 경매신청 등기 전에 전입신고 + 확정일자를 받고 있어야 하며 다가구/단독주택의 경우 임대인 1명에 여러 임차인이 존재할 수 있으며, 주택 낙찰 가격의 1/2 금액 내에서 해당 주택 최우선변제 권리를 갖춘 임차인들이 안분배당받게 됩니다.
최우선변제 알아볼게요
최우선변제 알아볼게요 최우선변제란? 임차인이 경매신청 등기 전 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 하면 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자 보다 우선하여 변제받는 것을 말합니다. 다
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우선변제란?
경매가 진행될 때 주택임대차 보호법상 임차보증금을 후순위 권리자보다 우선하여 낙찰대금에서 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 주택 점유 + 전입신고 + 확정일자를 받으면 대항력을 갖춘 우선변제권을 갖게 됩니다.
전입신고는 내가 이 주택에 점유하고 있다는 권리를 지니며 동시에 대항력 요건에 포함되는 부분이고, 확정일자는 내 보증금이 이 만큼이라는 확인을 받음과 동시에 우선변제권을 받는 제도입니다.
보통 이사한 날 전입신고 + 확정일자를 받게 되는데요. 내 권리가 언제부터 효력이 발생하는지 알아볼까요?
이때 주의할 점은 임차인이 이사 당일 대항력을 갖추기 전에 추가 대출을 받는 경우가 있을 수 있으니 주의하셔야 합니다.
*전입신고는 당일이 아닌 다음날 0시부터 효력이 발생됩니다.
3/2 전입신고를 할 경우 → 3/3 0시부터 효력 발생
3/3 전입신고를 할 경우 → 3/4 0시부터 효력 발생
*확정일자는 부여받은 당일부터 효력이 발생됩니다.
3/2 확정일자를 받을 경우 → 3/2부터 효력 발생
3/3 확정일자를 받은 경우 → 3/3부터 효력 발생
3/2 이사하고 전입신고 + 확정일자를 부여받았다면 대항력은 3/3 0시부터 발생하며, 우선변제권은 당일인 3/2부터 효력이 발생됩니다.
확정일자를 부여받지 않은 상태에서 전입신고만 되어 있다면 배당요구를 하더라도 보증금을 주장할 수 없으니 주의하셔야 됩니다. 반대로 확정일자만 되어있고 전입신고가 되어 있지 않았다면 대항력을 갖추지 못했으므로 배당요구를 할 수 없게 됩니다.
소중한 내 보증금을 지키는 가장 기본은
주택점유 + 전입신고 + 확정일자!!!
이사 당일 잔금을 치르고
제일 먼저 해야 될 일입니다!!
내 보증금 지키는 최우선,우선변제권