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상가에 투자하시려는 분들은 최소한의 비용으로 최대의 수익을 올리려는 목적으로 고민하고 결정을 하실겁니다. 단순하게 월세가 높으면 투자수익률이 좋은거라 생각하시지만 대출,이자비용,보증금,세금 등... 임대수익률을 비교해보셔야 됩니다.
예를들어 임대수익률을 비교해보겠습니다.
자기자본 100% 상가매입시
상가매매가격 3억
보증금 2천만원
월세 150만원
(월세*12개월)/(매매가격-보증금)=임대수익률
(150만원*12개월)/(3억-2천만원)= 6%투자임대률 발생
대출 40% 이용해서 상가매입시
상가매매가격 3억
보증금 2천만원
월세 150만원
대출 40%(3억*40%=1억2천만원)
연이자 3%적용(1억2천만*3%=360만원)
((월세*12개월)-연이자)/(매매가격-(대출금+보증금))=임대수익률
((150만원*12개월)-360만원)/(3억-(1억2천만원+2천만원))=9%임대수익률 발생
자기자본 100%로 상가매입을 했을때의 임대수익률보다 대출 40%를 이용한 임대수익률이 더 높은걸 확인할 수 있습니다.
이번엔 월세와 임대수익률로 상가매매가를 산정해보도록 하겠습니다.
임대수익률로 상가매매가 산정
보증금 2천만원
월세 150만원
임대수익률 6% 적용시(주변환경에따라 달라짐)
((월세*12개월)/임대수익률) + 보증금 = 예상 상가금액
((1800만원/0.06)+2천만원= 3억2천만원
보증금 2천만원
월세 150만원
임대수익률 4% 적용시
((1800만원/0.04)+2천만원= 4억7천만원
같은 상가라도 임대수익률에 따라 상가가격이 달라지는것을 볼 수 있습니다. 수익률이 올라갈수록 매매가격은 낮아지고, 수익률이 낮아질수록 매매가격은 높아집니다.
임대수익률은 지역에 따라 2-3% 또는 6-7%대의 형성합니다. 투자수익률이 낮더라도 시세차익에 목적을두고 투자하는 경우도 있으며, 임대수익률이 높으면 임대수익률에 목적을 두고 투자하곤 합니다.
임대수익률은 주변 상권에 형성된 시세에 맞춰서 결정되는 경우가 많습니다.
상가 투자를 하기전 많은 손품과 발품은 필수입니다.
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