해약금/위약금과 대법원 판례
부동산 매매에 있어 시장 분위기에 따라 계약건에 대한 분쟁이 일어나곤 합니다. 매매계약서상 해약금, 위약금에 대해 알아보고 분쟁에 따른 대법원 판례에 대해 알아보겠습니다.
목차
민법에서의 해약금
매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고 있다.(민법 565조)
민법에서의 위약금
위약벌의 성질을 갖는 것과 손해배상액 예정의 성질을 갖는 것이 있으나, 손해배상 예정으로 추정한다. (민법 398조 4항)
채권 계약에 있어서 당사자 사이에 교부된 계약금은 위약금 특약이 없는 경우에는 해약금으로서의 성질을 가지나, 그 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에는 위약금의 성질을 갖게 된다.
이행지체로 인한 계약해제의 요건
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 이행지 차로 인하여 계약해제를 할 경우 3가지 요건을 갖추어야 한다.
- 채무자가 이행지체에 있을 것
- 상당한 기간을 정하여 이행을 최고할 것.
- 채무자가 상당한 기간 내에 이행을 하지 않았을 것이라는 3가지 요건 필요.
이행지체의 의미
채무의 이행이 가능한데도 채무자가 그 이행기를 도과한 것을 말한다. 매수인이 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 않으면 이행지체에 해당한다. 잔금일 날 매수자가 잔금을 지급하지 않더라도 바로 이행지체에 해당하는지가 문제 된다. 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권 이전등기의무는 동시이행 관계에 있어 매도인이 소유권 이전등기의무를 이행 제공하기 전까지는 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하지 않아도 되기 때문이다.
대법원 판례
부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권 이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 '이행의 제공'을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동 해제된 거으로 볼 수 없다. (대법원 1998.6.12 선고 98이다 505)
공인중개사 실무교육 교재 참고